Ein Attest genügt nicht – aber fast: Wie der BGH Eigenbedarfskündigungen ausbremst

Karlsruhe, 19. Oktober 2026 – Der Eigenbedarf ist das schärfste Schwert des Vermieters im deutschen Mietrecht – und er ist stumpfer, als viele Räumungsklagen suggerieren. Der Bundesgerichtshof hat mit einem Beschluss vom 1. September 2026 (VIII ZR 16/26) eine Räumungsentscheidung des Landgerichts aufgehoben, die auf einer Beweisaufnahme beruhte, aber die entscheidende Frage offenließ: Wie wirkt sich ein Umzug auf die Gesundheit eines chronisch kranken Mieters aus? Die Antwort darf ein Gericht nach Auffassung der Karlsruher Richter nicht aus dem Bauch geben.

Der Fall, über den die F.A.Z. am Montag berichtet, ist unspektakulär und deshalb typisch. Ein Mann lebt seit 1996 mit seinem Sohn in einem Mehrfamilienhaus. Die Vermieterin kündigte, weil ihre Enkelin einziehen sollte – ein klassischer Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Mieter widersprach und legte ärztliche Atteste vor, wonach ein Umzug seine Gesundheit ernsthaft gefährde. Zusätzlich machte er geltend, sich mit rund 400 Wohnungsanfragen vergeblich um eine Ersatzwohnung bemüht zu haben. Das Amtsgericht verneinte den Eigenbedarf und wies die Räumungsklage ab.

Zwei Instanzen, zwei Wirklichkeiten

Das Landgericht sah die Sache nach einer Beweisaufnahme anders. Es hörte die behandelnden Ärzte und einen Psychologen als Zeugen und ordnete die Räumung an. Die Wohnungssuche behandelte es nur beiläufig. Genau darin liegt aus Karlsruher Sicht der Fehler.

Denn § 574 BGB ist keine Härtefall-Ausnahme, die man nach Belieben eng ziehen kann, sondern eine umfassende Regelung, die eine sorgfältige Abwägung der beiderseitigen Interessen verlangt. Auf der einen Seite steht das legitime Interesse der Vermieterin, eine Wohnung für die Enkelin zu nutzen. Auf der anderen Seite steht das Interesse eines langjährigen Mieters, nicht in eine gesundheitliche Notlage zu geraten. Diese Abwägung darf nicht mit Leerformeln abgekürzt werden – sonst ist das rechtliche Gehör verletzt.

Zweiter Punkt: Der Mangel an Ersatzwohnraum ist ein eigener Härtegrund. Wer hunderte Anfragen schreibt und keine Zusage erhält, hat nicht bloß Pech gehabt, sondern etwas vorgetragen, was ins Gewicht fällt. Das Landgericht hat diesen Punkt nach Einschätzung des BGH zu beiläufig behandelt.

Die Prognose gehört zum Gutachter, nicht zum Zeugen

Der dritte und praktisch folgenreichste Punkt betrifft die Beweiserhebung. Belegt ein Mieter drohende schwere Gesundheitsgefahren fachärztlich, ist nach Auffassung des BGH regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen. Behandelnde Ärzte können als Zeugen nur den bisherigen und den gegenwärtigen Zustand schildern. Was ein Umzug künftig anrichtet, ist eine Prognose – und Prognosen sind Sache eines Gutachters.

Das klingt nach Verfahrensrecht, ist aber materiell entscheidend. In der Praxis war die Zeugenvernehmung der behandelnden Ärzte oft der Moment, in dem Räumungsklagen gekippt wurden: Der Hausarzt bestätigt die Erkrankung, das Gericht schließt daraus auf die Zumutbarkeit des Umzugs, und der Mieter verliert. Der BGH zieht dieser Argumentationskette nun den Boden weg. Wer die Prognose will, muss sie beweisen lassen – mit den Kosten und der Zeit, die ein Gutachten mit sich bringt.

Was das für die Beteiligten bedeutet

Für Mieter folgt daraus eine klare Bringschuld: Härtegründe müssen mit aussagekräftigen, fachärztlichen Attesten belegt werden. Der bloße Hinweis auf eine Erkrankung genügt nicht. Wer einen Widerspruch nach § 574b BGB erklären will, muss ihn zudem schriftlich und rechtzeitig vorbringen – grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Wer diese Frist verstreichen lässt, verliert nicht automatisch alles, sollte aber nicht darauf setzen, dass das Gericht die Verspätung heilt.

Für Vermieter bedeutet die Entscheidung eine Verlängerung. Sobald ein Gutachten nötig wird, zieht sich ein Räumungsprozess über Monate, mitunter über mehr als ein Jahr. Wer Eigenbedarf anmeldet, sollte deshalb die vorgelegten Atteste früh prüfen und den Prozess kalkulieren – nicht als Formsache, sondern als Beweisverfahren mit offenem Ausgang.

Der Eigenbedarf bleibt ein Druckmittel

Die Entscheidung fällt in eine Zeit, in der der Druck auf dem Mietmarkt nicht nachlässt. Das Handelsblatt hat am Montag die zehn deutschen Städte mit den höchsten Kaufpreisen und Mieten zusammengestellt; in allen Ballungsräumen bleibt bezahlbarer Ersatzwohnraum knapp. In einer solchen Lage ist der Eigenbedarf nicht nur ein legitimes Instrument, sondern auch ein bequemer Hebel: Wer eine Wohnung loswerden will, findet für den Eigenbedarf fast immer einen Angehörigen.

Genau deshalb ist der Beschluss mehr als eine Verfahrensfrage. Er verschiebt die Beweislast zu Lasten des Vermieters, der nun nicht nur behaupten, sondern widerlegen muss, dass der Umzug für den Mieter unzumutbar ist. Und er erinnert daran, dass die Abwägung des § 574 BGB keine Floskel ist, die man in drei Sätzen erledigt. Wer sie ernst nimmt, braucht Zeit, Gutachten und Argumente – nicht nur einen Mietvertrag und eine Enkelin.