BGH-Urteil: Hausverwaltungen dürfen für Neuvermietungen keine Provision kassieren

Berlin, 22. August 2026 – Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) sorgt für Unruhe in der Immobilienbranche: Wenn eine Hausverwaltung die von ihr verwalteten Wohnungen neu vermietet, darf sie dafür keine zusätzliche Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter. Damit kippt das Gericht eine verbreitete Praxis unter den rund 22.000 Hausverwaltungen in Deutschland.^[Handelsblatt – BGH-Urteil: Wie Vermieter zu Unrecht gezahlte Provisionen zurückbekommen – url: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-wie-vermieter-zu-unrecht-gezahlte-provisionen-zurueckbekommen/100246548.html]

Der Fall: 16.815,71 Euro zurückgefordert

Ausgangspunkt war der Fall einer Vermieterin, die die Verwaltung von 129 Wohneinheiten und 134 Garagen einem Unternehmen übertragen hatte. Der Vertrag sah neben der monatlichen Vergütung für die Betreuung der Objekte auch eine Provision von zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer vor, falls Wohnungen neu vermietet werden mussten. Für diese Leistung zahlte die Eigentümerin über mehrere Jahre hinweg gut 16.000 Euro – und forderte das Geld zurück, nachdem der Vertrag mit der Hausverwaltung endete. Mit Erfolg: Der BGH gab ihr recht und sprach ihr 16.815,71 Euro zu.^[Handelsblatt – BGH-Urteil: Wie Vermieter zu Unrecht gezahlte Provisionen zurückbekommen – url: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-wie-vermieter-zu-unrecht-gezahlte-provisionen-zurueckbekommen/100246548.html]

Die Entscheidung und ihre Tragweite

Das Urteil hat grundsätzliche Bedeutung: Hausverwaltungen, die im Rahmen ihrer Betreuungstätigkeit Wohnungen neu vermieten, erbringen damit keine Leistung, die über das vereinbarte Verwaltungsentgelt hinausgeht. Eine Zusatzprovision ist deshalb unzulässig. Der Immobilienrechtler Sebastian Haak von der Kanzlei BRL Boege Rohde Luebbehuesen spricht von einer „erheblichen Sprengkraft“ der Entscheidung: Für viele Mietverwaltungen seien die Einnahmen aus Neuvermietungsprovisionen eine wichtige Einnahmequelle – ihnen drohten nun Rückforderungsansprüche von Vermietern.^[Handelsblatt – BGH-Urteil: Wie Vermieter zu Unrecht gezahlte Provisionen zurückbekommen – url: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-wie-vermieter-zu-unrecht-gezahlte-provisionen-zurueckbekommen/100246548.html]

Was Vermieter jetzt wissen sollten

Die Entscheidung wirft praktische Fragen auf: Wer kann überhaupt Geld zurückfordern? Welche Verträge sind betroffen? Und welche Vergütungsmodelle bleiben zulässig? Klar ist: Eigentümerinnen und Eigentümer, deren Verwaltungsverträge eine solche Neuvermietungsprovision vorsehen, sollten ihre Verträge prüfen lassen und mögliche Ansprüche im Blick behalten. Betroffen sind vor allem Vereinbarungen, bei denen die Provision zusätzlich zur laufenden Verwaltungsvergütung gezahlt wird – sei es vom Vermieter oder, soweit vereinbart, vom Mieter. Zulässig bleiben dürften dagegen Modelle, bei denen die Vermittlungsleistung klar getrennt und eigenständig vergütet wird.^[Handelsblatt – BGH-Urteil: Wie Vermieter zu Unrecht gezahlte Provisionen zurückbekommen – url: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-wie-vermieter-zu-unrecht-gezahlte-provisionen-zurueckbekommen/100246548.html]

Das Urteil dürfte auch die Diskussion um die Transparenz von Immobilienvermittlung neu beleben – und die Geschäftsmodelle vieler Hausverwaltungen unter Druck setzen, die die Neuvermietung bislang als Zusatzgeschäft vermarktet haben.

Quellen: Handelsblatt – BGH-Urteil: Wie Vermieter zu Unrecht gezahlte Provisionen zurückbekommen